荘園の歴史は、8世紀半ばに始まります。人口の増加に伴い口分田が不足してくると、開墾を奨励するため、墾田永年私財法（天平15年・743年）が制定され、開墾した土地の私有が認められるようになりました。こうして、公地公民制に修正が加えられ、私有地である荘園が成立する素地ができたわけです。
　荘園の開発は、中央の有力な寺社や貴族によって進められましたが、班田制が崩れ、地方で有力な武士などの層が育ってくると、こうした人々も荘園開発に積極的に取り組むようになりました。
　都で院政が行われるころ、開発領主として実力をつけていた地方の武士たちは、頻発する武士同士の争いの中で、自分たちの領地を守ろうと、院をはじめ中央の権力者に、こぞって荘園を寄進するようになりました。
　12世紀に入ると、多くの荘園が不輸（課税免除）、不入（役人の立ち入り禁止）の特権を獲得し、全国は、純然たる私有地となった荘園と国司の治める国衙領とに二分されました。