開会日時
平成13年1月15日
自 午前10時06分 至 午前11時50分
場所
議員協議会室
休憩時間
出席委員 39名
吉田（敬）委員長 中島副委員長 泉谷副委員長 千葉副委員長
木下委員 里中委員 堀委員 本橋委員 日野委員 小林（俊）委員 藤本委員 小林（ひ）委員
儀武委員 水間委員 関根委員 池田委員 吉村委員 上妻委員 戸塚委員
井上委員（取り消し線あり） 渡辺委員 垣内委員 此島委員 醍醐委員 熊崎委員 小峰委員
遠竹委員 鈴木委員 山口委員 福原委員 河野委員 池内委員 小倉委員 吉田（明）委員
篠委員 副島委員 大谷委員 原田委員 秋山委員 菊地委員
欠席委員 1名
井上委員
列席者
篠議長（委員として出席） 大谷副議長（委員として出席）
理事者
高野区長 中原助役 鈴木収入役 川島教育長
水島政策経営部長 郡司企画課長 齊藤財政課長 小野広報課長 渡邉生活産業課長 茂木環境保全課長
荒井都市整備部長 増田都市計画課長 工藤まちづくり推進課長 鮎川再開発課長 荻原住宅課長 田村建築指導課長 亀山建築審査課長 竹内狭あい道路整備課長 吉末事業推進課長
高橋土木部長 川向道路管理課長 萩原道路整備課長 西澤計画道路事業課長 若林交通安全課長 上村公園緑地課長
桐生中央図書館長
沼沢日本テレコム（株）ネットワーク建設部長 八幡日本テレコム（株）ネットワーク建設部ファシリティグループ課長
事務局
岡島事務局長 熊井議事担当係長 石川調査係長
会議に付した事件
1. 署名委員の指名…1
吉村委員、渡辺委員を指名する。
1. 新東京センターB棟（仮称）建設計画について…1
沼沢日本テレコム（株）ネットワーク建設部長より説明を受け、質疑を行う。
1. 首都高速道路中央環状新宿線の工事（要町～高松）スケジュールについて…5
萩原道路整備課長より説明を受け、質疑を行う。
1. 東池袋四丁目地区市街地再開発事業について…9
鮎川再開発課長より説明を受け、質疑を行う。
1. 今後の日程…21
2月、3月は委員会を開会しないこととなる。
ただし、急きょ調査案件が予定された場合には、2月14日・午後に日程を予定することとなる。
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【吉田（敬）委員長】
続いて東池袋四丁目地区市街地再開発事業につきまして、鮎川再開発課長より報告をいただきます。
【鮎川再開発課長】
お手元のご配付いたしました資料の説明に入る前に、昨年から行っております事業再構築の状況につきまして報告をさせていただきたいと思います。
昨年12月6日、住宅デベロッパーから住宅床の価格の回答がございまして、再開発組合が想定しておりました価格を約10％強下回るというような状況で、事業費をさらに減額する必要が生じていたわけでございます。これに対しまして、昨年中に理事会が開催されまして、事業を前に進めるため、住宅デベロッパーからの低い価格ではありますけれども、これを受け入れ、これまで行ってきた事業再構築を、さらに若干修正することが決定されました。
主な内容といたしましては、もう既に、約80％の権利者個々の従前資産評価額を下げておりますけれども、これをさらに約20％程度ほど減額するという厳しいものになっております。またそれだけでは、収支のバランスがとれませんで、実施設計費など、詰められる経費をできるだけ切り詰めるということを行っております。こうした方針を昨年12月26日に説明会を開催いたしまして、一般権利者の方々に対して報告をいたしております。
次に住宅デベロッパーとの協議の状況でございますけれども、今回価格が決定いたしましたので、住友不動産につきましては、正式に参加組合員として事業参加する契約の締結の社内決裁に入っております。また、三菱地所につきましては、今の時点では参加組合員の契約は締結できないというような、若干問題のある通知がございました。
これにつきましては、事業の安全性が確保できませんので、三菱地所の取得分も住友不動産がかわって取得するよう、区から組合に対しまして指導いたしまして、現在そのような形で住友不動産が社内協議に入っております。社内決裁の時期でございますけれども、既に契約書の案文が再開発組合に届いている状況でございますので、1月末には終了する見込みとなっております。
また、業務棟を取得する予定の大成建設につきましては、1月中に取締役会に諮ることが決定されております。したがいまして、まだ書面による正式な契約は済んでおりませんけれども、住友不動産、それと大成建設の2社が参加組合員という形で事業を推進することになっております。
次にお手元の資料の方についてご説明いたします。まず1枚目の目標スケジュールでございます。これは昨年末、12月に事業再構築をすべて完成させる予定でこれまで行ってきたわけですけれども、住宅デベロッパーからの回答が低かったということで、事業が若干後ろにずれ込んでおります。それで説明会の中でどのようになるかというのが示されましたものでございます。若干、大変申しわけございませんけれども、縮小をかけた都合で字が小さくなっておりますので、説明で補足させていただきます。
まず一番上の再開発事業マスタースケジュールというところをごらんいただきたいと思います。12年、昨年10月と11月のところで、権利返還計画モデル案の合意形成（一次）というのをやってございます。これは約80％の従前資産を減額したことによる権利者個々の方々のいわゆる資産がどのようになるかというのを説明に回ったところでございます。本来であれば、これを受けまして、昨年12月には事業計画及び定款変更の承認という総会を行う予定でしたが、これが変更の説明会に変わりました。
現在、それからさらに約20％の減額を行いましたので、再度1月と2月の中旬あたりまでに、権利返還計画モデル案の合意形成（2次）ということで、もう一度権利者の方々に説明に回っているところでございます。これを終了させまして、ことしの2月中に、事業計画及び定款変更承認ということで総会を開く予定をしております。
これが終了しましたら、正式に都知事あて申請をいたしまして、ことしの5月に認可を得るというような予定でございます。それ以後のスケジュールにつきましては、ここまで2カ月おくれておりますけれども、権利返還の部分でスケジュールを詰めまして、最終的には14年11月の工事着工から17年11月の工事の竣工まで、これについては変更いたしておりません。
また一番下の保留床取得者対応でございますけれども、今回価格の協議が終了いたしましたので、12年12月のところで、一応正式に住宅デベロッパーとの協議は終了ということになります。そして13年1月のところで、参加組合員の今社内決裁に入っておりますので、1月末には参加組合員契約の締結が終了する予定になっております。
ここまでが1枚目の目標スケジュールについてのご説明でございます。
あと、2枚目をお開きください。こちらにつきましては、東池袋再開発ビルの保留床取得者の状況ということでございまして、これまで行ってきた事業再構築によって実際に保留床の処分先がどのようになっているかというのを簡単に模式化したものでございます。まず右側の住宅棟、3万6千m2ございます。まず一番下のところに、権利者取得床ということで、約6千m2分を地元の権利者の方々がお取りになります。これが10階までの分でございます。あと10階から41階までの間を住友不動産が取得いたします。これが約3万m2。点線の囲みの中にちょっと注意書きを書いてありますが、三菱地所取得分も含めて住友不動産が参加組合員として取得します。参加組合員契約の社内決定は1月末を予定しております。権利返還認可の後、参加組合員の地位の一部を三菱地所に委譲いたします。これはどういうことかと言いますと、三菱地所が現在の段階では参加組合員契約は結べないけれども、権利返還認可の後であれば、参加組合員としての契約をするというようなことを通知してきておりますので、それまでの間は住友不動産がすべて抱えておいて、認可があった後は三菱地所の方に一部ですけれども委譲するということでございます。
それとあと、左側の業務棟でございます。約2万1千500m2ございます。一番下が豊島区取得床ということで6千m2です。あと、それから上に権利者取得床と大成建設取得床、あと、組合保留床と三つございますけれども、この三つにつきましては、まだ取得する階層は決まっておりません。便宜上下から上に積んでございます。
まず権利者取得床ですけれども、約6千m2を権利者で事務所をお取りになりたい方が取得いたします。その上に大成建設取得床ということで6千m2を取得いたします。また一番上に組合保留床、約3千500m2。この組合保留床というのはどういうことかと申しますと、まだ処分が決定をしていない保留床を組合保留床というふうに定款上そういうような呼び方をいたします。決まってはいませんけれども、この部分につきましては、住友不動産が取得する予定で現在協議に入っておりまして、定款上は取得するということを位置づけておりませんけれども、取得をしますということになっております。
また一番下に、これは地下1階と1階部分になりますけれども、店舗の権利者取得床がございます。これにつきましても、権利返還の内容によりまして、ほんの一部でございますけれども、組合保留床として、要するに未処分の床が発生する可能性がございます。これが約2千100m2ございます。
以上、昨年から住宅デベロッパーとの協議の流れ、あと、それに対します組合の対応、それから今後の目標スケジュールについて報告いたしました。以上でございます。
【吉田（敬）委員長】
以上で報告が終わりました。質問ございますか。
【秋山委員】
まず、このスケジュール表のことでお伺いしたいのですけれども、2段目の再開発事業の都市計画変更手続というのがあるのですけれども、これは中身としてどんなふうなことをやられるのですか。
【鮎川再開発課長】
これは第一次の市街地再開発事業の都市計画の決定の中に一部住宅建設の目標戸数というのがありまして、それが当初たしか127戸になっていましたが、これが大幅にふえまして400から500の数字になりますので、ここの部分を変更いたします。
【秋山委員】
それから、総会はこれからということなのですけれども、いわゆるモデル案の合意形成ということで、総会に準じるようなことをやったのだと思うのですけれども、そこでのやりとりの中で、いわゆる80％削減してさらに20％と、こういうことになりますと、かなり権利者の中ではいろいろ意見があったのではないかと思うのですけれども、そこらの状況をお聞かせいただけたらと思うのです。
【鮎川再開発課長】
組合事務局といたしましては、当初混乱することも予測をして準備をしたわけですけれども、現実に開いてみますと、全体の印象ですけれども、これは賛否を問うわけではないので、なかなか個々の権利者の方々の思いというのははかれないのですけれども、全体としましては、理解が得られる方向で、ただし質問といたしましては、当初80％に落としてさらに20％というような、そういうようなことが起きましたので、コンサルタントなり、あと組合執行部に対する見通しの甘さといいますか、そういったものについての批判はございました。
あと、住友不動産が昨年の段階でおおむね200万円程度というような価格を提示しておりまして、それがさらに低くなったということで、どうしてそのようなことが起きたのかというような質問もございました。
以上でございます。
【秋山委員】
もう一つ、この三菱地所が参加組合員になれないと、今の段階では。それで、先ほどご説明があったように、いわゆるこれを住友が一応確保しておいて、権利返還承認後には参加組合員になると、こういうことなのだけれども、これはどういう事情で、ずっと三菱もかんでいたわけなのだけれども、なぜそういうふうにためらっているというか、様子を見ているというか、そこらの状況はおわかりでしたら聞かせていただきたい。
【鮎川再開発課長】
昨年の覚書を取り交わしをした時点で、実は住友不動産と三菱地所で若干の温度差がございまして、住友不動産はかなり早い段階から参加組合員契約を結べると。ただし、三菱地所につきましては、事業のスケジュールがはっきり見えた時点で結びたいというような意向がございました。これは一般的に言われていることですけれども、三菱地所は非常に堅い会社だというように言われていまして、それはなぜかと言うと、再開発事業の場合に5年、6年先の価格を見て、今の時点で契約を結ばなければいけない事情がございまして、三菱地所はそれをなるべく、もう少し価格の見れる時点で契約を結びたいというところで、権利返還の認可があった時点では必ず結びますというようなことを言っております。この権利返還認可があるということは、価格がすべて決定している時期でございますので、それまで待ってほしいということでございます。
【秋山委員】
ということは、つまり認可があった後は必ず加わるということであるのか、つまり、そこから逃げる。どうもちょっとこれは、今の地価の下げも完全にとまったわけでもないわけだし、いろいろ流動的なこともありますよね。それは企業ですから、当然危ないということになれば逃げたいという、そういう余地を残しておきたいというようなことがあるのだろうと思うのだけれども、何かそこには、今そういう参加組合員になると言っているというお話なのですけれどもいわゆる必ず三菱地所も加わってくるのだという、そういう担保は何かの形であるのですか。
【鮎川再開発課長】
現在のところ、昨々年に結んだ覚書しかございませんので、確かなものはありませんけれども、当面それまでの間は住友不動産が参加組合員契約を、三菱地所の取得分まで含めて結びまして、また定款上にそれがすべて位置づけられますので、仮に三菱地所が将来この事業に参加をしないということが起きた場合でも、事業にとっての安全性は確保されています。ただ、住友1社よりもこれまで来た三菱地所が一緒にいてくれた方が安心という部分も実際ございますので、それは何とか、今後も事業を一緒にやっていく立場で、施設計画等について三菱地所の意見も聞いた施設計画を組んでいきたいなというふうに組合は思っております。
【秋山委員】
その安全性が確保されているとおっしゃるのですけれども、それは覚書の中でそうなっているということですか。
【鮎川再開発課長】
これは安全性というか、三菱地所の分も含めて、住友不動産が当初取得する予定の床以上に住友不動産が取得するということで、安全性は確保されたということでございます。
【秋山委員】
ですから、それは何か形の上で、住友もそこまでは考えていなかったと。三菱が当然参入してくるということを予定して当面の間そういうことで考えたけれども、とてもとてもそこまでは手が伸ばせませんよということには絶対ならないというのであるならばそれは何によって担保されているのですか。
【鮎川再開発課長】
これにつきましては、これまで住友不動産と三菱地所、両者で取得する床の部分が約3万m2ございます。この3万m2すべてを住友不動産1社が、これでおおむね150億円ぐらいになりますけれども、その3万m2を約150億円という数字で取得をしますという、組合と契約をいたします。契約をいたしまして、さらにそれを定款に位置づけて都知事の認可を得るということでございます。
【秋山委員】
その契約をするという時期は、そうすると、まだ契約していないわけですよね。ですから何というか、三菱地所の方もいわゆるかなり流動的な形になっている。契約されればそこで固まるのでしょうけれども、契約をされるまで、そこへ外れないようにするというのはどういうふうにするのですか。
【鮎川再開発課長】
契約をする時期が1月末ということで、1月末には三菱地所の分も含めた住友不動産の契約が終了するということでございます。
【秋山委員】
ちょっとその辺は不透明な感じがしてるのですけれども、いずれにしてもかなり下げてきて、しかも三菱の方の態度も明確でないと。かなり詰まってきている状況ですけれども、その辺はちょっと。覚書というものについても、私は前から情報公開等でその中身を明らかにするようにと言っているのですけれども、これは情報公開できないと言って拒否しているわけなのだけれども、とにかく今度の行財政改革計画なんかでも、大変な区民に対して犠牲を強いる、そういうことが出されているという中で、いずれにしても大変な資金もここでつぎ込まなければならないという計画ですから、そういうことのバランスで考えたときに、やはり非常に不安定なものが残っているのではないかなと私は思います。一応それだけ意見を言っておきます。
【菊地委員】
今、三菱地所の方がこういうふうになっているという話なのですけれども、住宅デベロッパーの価格の交渉をやってきて、12月に大体低いけれども仕方ないということでのんだという交渉には、三菱も入っているのですか。
【鮎川再開発課長】
これにつきましては、三菱地所につきましても入っております。おりますが、三菱地所1社で出してきた、いわゆる回答してきた価格につきましては住友不動産よりさらにもう少し低い価格で出てまいりました。
【菊地委員】
そうすると、住友が高くて三菱は安いと。ですけれども、一応合意したということは、どういうふうになって合意したのですか。幅があれば合意できないわけですよね。
【鮎川再開発課長】
これにつきましては、もちろん幅が若干あったわけですけれども、住友不動産と三菱地所、両方の交渉の順番がございまして、住友不動産の方が代表して組合と交渉するというような形になっておりました。したがいまして、住友不動産の価格が優先されたというようなことでございます。
【菊地委員】
だけど自分の懐のぐあいなのだから、優先するもしないもないというふうに私は思うのですよね。ですから、あとの三菱にかわって住友が権利をとっておくのだということなのですけれども、自分も、三菱も参加しているわけですよ。そして一緒に交渉していて、それで一応住友が先に行っているかどうかということなのですけれども、いずれにしたって、自分は合意しているわけですよね。そうでしょう、三菱も。自分が合意しておいて参加組合員にならないというのは一体どういう理由なのですか。
ここがおかしいのですよ。自分が全部住友に任せてしまっているというなら、最後まで任せる。だけど話の途中までは自分も参加しているわけでしょう。それでいいですよと言っているわけですよ。それで参加しないというのは、おかしいわけですよね。交渉というのはそういうものでしょう。何でそういうふうになっているのですか。
【鮎川再開発課長】
これにつきましては、企業側の考え方で、なかなかこちらとしても理解できない部分もございますけれども、いわゆる先行きのリスクの取り方で、三菱地所の方が要するに会社として先の長いリスクをとらえた場合に、価格が低くなってしまったと。それで権利返還認可の時期になれば価格が確定するわけですので、その時点でははっきりした契約を結びますと。ただ、住友不動産の場合は、それよりももう少し早い時期にそのリスクを計算して、価格を出すことができたと。その2社の会社の若干事情でこういうようなことが起きたのだというふうに考えております。
【菊地委員】
そんなことを聞いているのではないですよ。自分が合意して、これでいいですよ、買いますよと。価格の交渉というのはそういうことですよ。買うつもりのないのに交渉するわけにいかないのだから。だから、住宅デベロッパーが交渉して、こういう価格ではだめですよと。これでいいということになって決まったわけでしょう。これは三菱の意思も反映しているはずですよ。いいと言わなければまとまらないのだから。それでいて、いわゆる売買契約は結ばないというのはおかしいということなのですよ。買うと言ったら、値段の交渉をやって、値段が落ち着いたら必ず買うのですよ。それを値段の交渉だけ参加しておいて、買うか買わないかわからないと、こういう交渉はないでしょうと言っているのですよ、私は。そんな交渉事というのはないですよ。参加しないなら参加しないでいいのですよ。
【鮎川再開発課長】
本来であればそういうようなことが起こらないように、覚書を取り交わしてここまで来ているわけですけれども、どうしても、今の時点で考えた場合の住友不動産と三菱地所の価格に差が出てしまったということで、三菱地所の方が若干住友から比べると、後ろ側に回ってしまったということでございます。どうしてもこういうことでは事業を担保できませんので、その分を住友不動産の価格で補ってその契約を結んでもらえるように、何とか交渉しまして、住友不動産がその分を受けたということでございます。
【菊地委員】
では、さっきちょっと課長の発言の端々に出ていたのですけれども、そういう事業の安定性がこのままでは確保できないと。三菱が参加するかしないかわからないと。それで、住友にとにかく肩がわりしてもらうというようなことは、住友と三菱の間の話で決まったのか、それともだれかが、組合とか区とか、そういうところがそういうふうにしてくれませんかねということでそういうことになったのか。これはどういう経過があるのでしょう。さっきは区がどうもリードした、そういうふうに肩がわりしてくれないかなと頼んだみたいな口ぶりだったのですけれども、その辺はどうなのでしょうか。
【鮎川再開発課長】
これにつきましては、今回事業計画を変更するのと同じく、定款も変更する必要がございます。そのときにいわゆる未確定、未処分な床があるということは、今回事業再構築をやってきた目的を達成できなくなりますので、まず区の方から事業計画変更と定款を変更するに当たっては未処分の床を発生しないようにしてほしいということで、例えば住友不動産が三菱地所の分も取得できるようにしてくださいというような申し入れはしました。またそれを受けまして、組合の方から住友不動産と交渉しまして、そのような格好になってきたということでございます。
【菊地委員】
これは非常に危ないのですよ。僕が一番心配しているのはそこなのです。住友と三菱の2社の自由意思でそういう契約をしているのなら、これはいいのです。しかしそこに区がそういうふうにしなさいよということになって指導したと。それで住友が肩がわりすると。肩がわりできなくなったときに、指導した責任が問われることになるのですよ。これは関与しないのだ、しないのだと言いながら、こういうような非常に重大な問題ですよ、これは。組合員がそういうふうに言ったというなら、まだ組合の責任だということで突き放すことができますよ。だけど区が指導してこういうことになっているのですよ。これは重大な問題だと思うのです。こういうことは絶対に認めることはできません。非常に危ないことなのです。これが第1点。
それから次に、この2ページのこれを見ますと、権利者取得床というのは地元の権利者のことを言っているのですか、権利者というのは。そこから質問します。
【鮎川再開発課長】
権利者取得床につきましては、地元権利者の方々で権利返還で床をお取りになる方の分がここに載っております。
【菊地委員】
すると地元のほかに取る人というと、これはだれなのですか。
【鮎川再開発課長】
地元の権利者の方々以外にはございません。
【菊地委員】
そうしますと、97年2月6日に再開発課が出している資料で、大成建設は参加組合員床として1万1千500m2取得することになっていたのです。それが今度見ますと、6千m2になっている。これはどういう経過でこういうふうになっているのですか。
【鮎川再開発課長】
大成建設につきましては、当初1万1千500という数字を取得を予定しておりましたけれども、今回事業再構築に当たりまして大幅に住宅の方にシフトしたということで、1万1千500m2取る分までは、まず業務棟のボリュームがないということと、あと、これまで事業に大成建設は参加しておりますので、少なくとも豊島区が取得する分と同等以上は取得をするということで、6千m2になったということでございます。特に細かな部分については理由があるわけではございません。
【菊地委員】
そうしますと、さっき言った97年2月に豊島区が6千m2を取得せざるを得なくなった理由の中に、その当時は全体として2万3千m2保留床があるのだけれども、この処分先がきまらないということで、豊島区が6千m2取得をして、そして1千700をどこかに買ってもらおうと、こういうことでしたのだと。この2万3千m2の行き先が決まらないから、この事業がうまく進まないと言っていたわけですよ。そのときに大成は1万1千500m2取得することになっていたわけです。ところが6千m2に少なくなっているわけでしょう。豊島区で買わなくたって、大成建設に1万1千500、これは権利床としてお前取得せよと、これは定款の中にもちゃんと入っているのですから。そうすると豊島区は全然買う必要もないと、大成建設が最初約束したとおり執行すれば、豊島区は買う必要はないのですよ。そしてその当時は4万3千m2の全体のビルの計画、今度は3万6千と2万1千500、それで住友不動産は3万m2取る。そのほかに組合保留床の3千500m2も取る。そうすると3万3千500m2、住友が確保することになるわけです。そうしますと、この前困った、困ったと言っていた2万3千m2の処分先が決まらないと言って騒いでいて、逆に3万3千500、買えることになってしまっているのですから、何で豊島区がこの6千m2を買わなければならないのかということになってしまうのです。あの当時は処分先が決まらなくて困ったと言ってきたのです。豊島区が6千m2を買わなければならない理由の前提が崩れているわけです。なくなってしまったわけです、そんな必要がないと。やらなくたって済むということですよ。
これはどういうことなのですか。さっきの課長が、大成建設の6千ぐらいでいいでしょうと、こういう軽い話ではないのですよ、これは。
【鮎川再開発課長】
今回事業再構築に踏み切った前提条件といたしまして、まず未処分であった2万3千m2をどう処分していくかというようなことがございまして、住宅にともかく持っていけるだけ持っていくということがスタートにありました。そのまさに前提条件ですけれども、すべてを住宅にシフトしただけでは事業再構築が今回できませんでした。それは住宅の価格が非常に低いということで、収支バランスが取れませんので、少しでも業務棟というか事務所を確保しながら住宅にシフトしていくということです。その中に、どうしても豊島区の6千m2というのを位置づけないと収支バランスが取れませんので、事業再構築に踏み切った一番最初の前提条件に、少なくとも業務棟の中に豊島区の公共施設6千m2はあるのだということでスタートを切らざるを得なかったということでございます。したがいまして、これがもしなかった場合には、今回すべてを住宅にしなければならないような状況になりますので、そうしますと、事業再構築はできませんでした。
【菊地委員】
だから、ここの問題二つあるのです。
【吉田（敬）委員長】
ちょっと待って。菊地委員さん、ほかにも手を挙げている方がいらっしゃいますので。
【菊地委員】
それはわかっていますよ。だけど大事な問題でいい加減にするわけにいかない。
【吉田（敬）委員長】
いや、大事でないと言っているのではなくて、それを考えてご発言をいただきたいということです。
【菊地委員】
この前2万3千m2がうまく行かないという前提には、大成建設が1万1千500、参加組合員として取得する。これはちゃんと定款の中にもあるわけですよ。それが前提になってあの2万3千がうまく行かないということだった。それで、今度のを見ますと、大成建設は6千でいいということになれば、大成建設が1万1千500取っていれば豊島区は6千m2買わなくたっていいのですよ。差は500しかないのだから。このことを言っているのですよ、一つは。何で大成建設が1万1千500のを6千にしたかという のが一つ。それから全体として事業計画、膨らんで、5万7千500m2の開発になったわけです、4万5千が。だからそういうふうにふやせるなら、何も豊島区が6千m2買わなければ事業が進まないという理屈が立たないでしょうということなのです。
このことについて、ちゃんと答えていただきたいのですよ。どういうことでそういうことになっているのか。
【鮎川再開発課長】
まず大成建設が1万1千500から6千m2に減った部分ですけれども、これにつきましては、今回住宅に大幅に移したことによりまして、定款をどうしても変更せざるを得ないと。そうした場合に、定款を変更していくということは、大成建設がもともと定款上に位置づけられていた1万1千500についても、大成建設の合意のもとで移していかなければならない。その合意の中でどうしても事業の仕組みが大幅に変わりましたので、大成建設の社内といたしましても1万1千500という数字がなかなか厳しくて、6千m2まで落ち込んできたというような状況でございます。
あと、もう一つ、当初約5万5千m2ぐらいだったものが今回5万7千ということで、占有面積としましては数字上は変わっていないというようなふうに理解しているつもりなのですけれども、当初、昔の計画と今回再構築化の比較表がちょっとありませんけれども、数字上は5万7千という占有面積の数字上は変わっておりません。
【菊地委員】
豊島区が6千m2買わなければならないというときの面積は4万3千だったの。4万3千のうち2万3千が行き先決まらないということで、豊島区が6千m2買って、1万7千のことをどうしようかということになったわけでしょう。そうすると、こういうことで2万3千がうまく行かない、行かないと言っていて、売る先が決まらないと言っていて、今度の計画では、これが売れない、売れないと言っていて床面積ふやしているのですよ。ふやすということはおかしいと思うのです。減らすというならいいですよ、売れないというのだから減らすのだというなら。そういうことが一つ。
それからもう一つは、その大成建設の合意がなければ定款変更ができないと言うならば、当然、定款のフジタから大成に移ったときの金額、これについて当然大成は責任を負わなければならないわけですから。では住宅棟をふやすという定款変更に賛成しないと言うなら、では参加組合員としての責任を果たしてくれと言えば、これは逆に大成建設が青くなるという話なのですよ。納得しなければ、定款変更できないというようなそういう代物ではないのですよ。
そういう点から言うと、最初にフジタを逃がしてやった。何のペナルティーも取らないでフジタは参加組合からおりて、そして大成に変わったわけでしょう。こういうことが一つ問題があったわけですよ。今度もまたまた、大成にそういうふうに逃してやって、そしてその分豊島区が6千m2買わなければならないと、こういうことになるわけでしょう。その大成建設の6千m2に減らした理由、これは今の課長の答弁では説得力が何もありません。これについてどうなのか、はっきりしてもらいたい。
【荒井都市整備部長】
まず、後段の方のご質問の、前の全体の面積が今回少しふえたという理由でございますけれども、大部分の業務棟の床を住宅に変えたために、住宅の価格が事務所の床よりも安いものですから、全体で少し床をふやさないと採算がとれないということで住宅の方の床がふえたために、今回の全体の床がふえたということだと思います。
それから後段の大成が前、定款では1万1千500m2を取るということでございましたが、今回の再構築案では6千m2しか取らないということで、なぜかということでございますが、基本的には再構築するためには、権利者の、組合員の方々の合意が必要なわけでございます。大成建設は参加組合員ということで大きな床を取得する予定の権利者でございますので、当然大成建設の合意がなければ、この再構築はできないということでございます。大成建設の方につきましても、この再開発事業に加わった経過がいろいろございまして、その一つとしましては、先ほど未処分の床が1万7千m2あったということでございますが、これがある特定のA社というふうに言っておりましたけれども、そのA社が参加するということが前提として大成は参加したわけでございまして、そのA社が撤退したためにこの事業が進まなくなったという大きな原因になっております。そういったいろいろな事情がございまして、大成としては再構築をする際に、現在1万1千500を取るということになっておりますけれども、これを減らしてもらいたいということが大成の前からの要望でございまして、区が取得すると同じぐらいの床については責任を持ちますが、あと住宅の方に大部分回るものにつきましては、それはまた住宅デベロッパーの方で参加してもらうということで構築してきたわけでございます。そういった全体の合意形成の中で、やはり各権利者が理解のできるぎりぎりの線でそういった再構築案ができたということで、ぜひご理解をいただきたいと思います。
【菊地委員】
何とかA社とか何とかというものについてあてにしていたのが外れてしまったということについては、組合の責任なのですよね。だから、大成もその責任の一端を負わなければならないということになっていて、A社がいなくなってしまったから狂ってしまったのだと。それは人のせいにできるものではないのですよ。自分の責任なのだから。それで、今見つかったけれども、160億出すことになっているのですよ、大成は。フジタの場合には530億出すことになっていたわけですよね。それを大成に変えるときに160ということで、370億減らして大成が取ったわけですよ。その責任を果たしてもらうということは当然なのですよ。
では、フジタが530億、そしてそれが大成に変わって160億。それは参加組合員ですから当然リスクを計算して参加したのだろうというふうに思うのです。この世の中リスクのない商売はないですから、当然リスクを大成が負うのは当然のことなのですよ。それでほかの権利者、土地を持っている組合員、参加組合員ではない組合員、これについてはさっきも話があったように、今度は10％削るのだ、さらに20％削るのだと言って押しつけておいて、それが売れないからといって区に6千m2買ってくれということを言っておいて、何で大成建設だけ、この1万1千500買わなければならないということになっているのに、何で大成だけそれを負わなくていいのか。そのために、そうなっていて、この前の97年2月のときの困った、困ったと。前の区長も進むも地獄、引くも地獄なんて言っていたのですけれども、地獄ではないのですよ。大成に負わせればいいのですよ。面積的にも合うのだから。これは重大問題だと思いますよ。それもなけなしの金をはたいてそれをやると言うのですから。これは大成を助けてやるだけの話ではないですか。普通の組合員は、本当に権利がだんだん削られて、その分、組合がかわいそうだと言うのなら、大成からちゃんと取って、その組合にそんなに権利を減らさなくたって済むようにしてやったらいいのではないですか。これは重大な問題だと思うのですよ。
こういう、計画を今進めているようですけれども、さっきの三菱と住友の関係のそういう肩がわりしてやる、これ外れた場合の責任、当然豊島区が問われるのは出てきます、そういう段階で。今の経済事情で先の見通し何も立たなくなってしまっているわけですよ。為替だってそうだし、金利だってそうだし、株もそうでしょう。みんな先の見通し立たないのですよ。それで金融工学だなんて言って一生懸命計算しているけれども、みんな外れてしまっているのだから。おもしろいぐらい外れてしまっているね、あれ。ノーベル賞をもらった経済学者なんかいたけれども、あれは何でノーベル賞をもらったのだと思うぐらい見事に外れてしまっているわけ。
そういうような状況の中で、これがあるわけですから。これはまさに先物取引なのですよ。こういうリスクは当然先物に手を出す人が負うというふうにしなければだめです。そうでないと、資本主義のルールさえもおかしくなってしまうのですよ。先物取引はやったっていいけれども、そのリスクは自分が負うというふうにしなければこれはだめですよ。行政に負わせる、それから普通の組合に負わせるということでは、これは全くルール違反だというふうに私思うのです。
そういう点から言って、今進めているようですけれども、これは一たん、そういうことを進めたら大変なことになってしまいますから、これは一たん中断をして、そしてそういうようにならないような形で物事を進めるべきだというように私は思うのです。その点どうなのですか、区長。
【高野区長】
この事業につきましては、大変長い経緯もあり、さまざまないきさつがあるわけでございまして、何度か事業がとまり、危ぶまれたことも随分あったわけであります。今回こういうような形で組合の方とも含めながら話が前に進んできた中で、一番は先ほど来のお話のように減賦率が84％という形で従前資産が16％というような大変厳しい状況の中で事業を進めているという中で、先ほど来のお話のように、この再構築は豊島区がこの事業にこの床を取得することが一つの大きな前提条件といいますか、こういうような形で理解をしているわけでございまして、もし私の方がこれら事業について手を引いてしまうと、恐らくこの事業はとまってしまうのではないか。そういう中で、私たちの方もただいまのご指摘もございますけれども、十分これらについて、今まで以上に慎重に、そして十分精査しながら進めていきたいと思っております。
【菊地委員】
豊島区が6千m2を買うという条件の中で、取得理由の中に、行政が一部を購入することにより少しでも売却する床を少なくし、とこうなっているわけだ。それなら、大成にもっとそういうものをちゃんと買ってもらう。自分が契約しているわけですから。それからさっき言ったように、全体をふやしているのですから、もう豊島区で6千m2を買わなくたって済むような計画なのですよ。この計画そのものを、やはり見直す必要がある。そして全部これは豊島区のこの6千m2ということにかぶせてきているわけですよ。しかしこの大成にちゃんと守ってもらえれば、これは買う必要がないと、こういうことになるわけですよ。これは計画そのものから見たっておかしな話だし、豊島区が買わなければ進まないということには結果的にはならないわけですよ、これは。
そういうことになっているわけです。そういう意味で、私はきょうの説明、何の説明にもなっていないと。一番大事なところはそこなのです。そして、先ほど課長が言っていたのですけれども、大成とフジタとの関係、それから大成がこういうふうになってきた関係についての情報公開というのは一つもされていないわけですよ。これはこういうことになっているとすれば、情報を全部開示してもらわなければだめなのですよ。その点についてはどうなのですか。
【鮎川再開発課長】
組合と企業が取り交わした書類等につきましては、本来区の方に書類がございませんので、なかなか渡せないという部分がございますけれども、それ以外、定款に位置づけられる部分というのは行政情報として位置づけられますので、定款に載せられる時点では情報を出していきたいと思います。それ以外のものにつきましては、どうしても組合の中に書類がございますので、これは組合個々に、案件ごとに照会をいたしまして、組合が出せると言ったものについては出していきたいというふうに思っております。
【吉田（敬）委員長】
菊地委員さん、もう相当の時間をお使いですから、先ほど申し上げたとおり。
【菊地委員】
本当に大事な話なの、これは。
【吉田（敬）委員長】
大事な話はわかっていますが、ご配慮いただきたい。
【菊地委員】
それで、定款に定められたことについては情報公開するというふうに言っておりますけれども、さっきの話だと、何でそういうように定款を変えるのですがというのが問題なのですよ。物事は経過が大事なの。だから、この前情報公開の条例も意思形成過程の問題についても開示するということにしたわけでしょう。そういうようなことで、大事なことは、その形成過程の問題についての情報を開示してくれと。私が言っているのはそこなのですよ。定款で定められたことについてははっきりしている。定款なんて、みんな登記所に行けばいつでも見れるのだから。だからいいのです。ですけれども、定款を変える過程の問題、ここのところについてはっきりしてもらいたいとこういうことなのですよ。いかがでしょうか。
【鮎川再開発課長】
これにつきまして、できるだけ委員の方々には説明をいたしたいと思っております。ただ、どうしても民・民である組合との交渉の部分もございますので、組合にその都度確認をしながら、できる限りそういった書類についてはご報告させていただきたいというふうに思っております。
【菊地委員】
都合のいいとき民・民と言ったってこれはだめですからね。では、一切区が責任を負わないということならば、それはまだ話はわかりますよ。勝手にやっているのだから勝手にしてくれと、こういうことになるのですけれども、そうではないのですよ。絡んでしまっているわけでしょう。今度の三菱とのあれだってそうですよ。区が指導しているわけですから。この中身も開示して、本当に責任を負わなくたっていいようになっているのかどうなのかということについてもはっきりする必要があるのです。これは区の根本にかかわる問題ですよ。今度三菱とあれが外れてしまって、これも何とか始末してくれなんて来たら、大変なことになってしまうのだから。そういうことについても、情報をはっきりと開示していただきたいというふうに思います。
【藤本委員】
地権者の権利床がまた2割削減されたということなのですけれども、この理由なのですけれども、販売価格が落ちたのか、工事費が上がったのか、補助金等が削減されたのか、この理由はいかがなのでしょうか。
【鮎川再開発課長】
これにつきましては、昨年の住友不動産がこの事業に参加をしてきた段階では、おおむね坪当たり200万円程度という口頭での回答があったわけでございますけれども、その後、交渉を続ける中で、組合といたしましては、いわゆる権利返還計画案を組むに当たって、その200万円よりも下げる形で組むというのは、みずから床の価格を下げてしまうような形になりますので、どうしても先方から言ってきた価格の上限で定めなければならなかったという事情がございます。その後、住友の社内の方で将来を見越した場合には低い価格になっていたということで、どうしても低い価格を見通して、組合の方から先に事業を組めなかったというところが本当のところでございます。
【藤本委員】
これはマンションの販売価格、また業務棟も同じような理由でしょうか。
【鮎川再開発課長】
業務棟の方につきましては、昨年の段階ではまだおおむねの価格というのがございませんでした。それで、住宅棟の価格が決まった次に、業務棟の方の価格についても決まってくるというような状況でしたけれども、おおむねこれにつきましても坪当たり大体300万円ぐらいを予想していましたけれども、最終的に将来のテナントビルとしての需要を見越した場合に、住友不動産が一番上の部分を取得する予定になっておりますけれども、そちらの方の計算をした結果としまして、もう少し低い価格にならざるを得ないというようなことでございました。
【藤本委員】
豊島区の方でもやはり6千m2取得するということで、業務棟の方の価格については、非常に、常に把握しておいていただかないといけないと思うのですが、豊島区が大体買う価格を決定するのは、このスケジュール表の中で言うと、いつごろになるのでしょうか。
【鮎川再開発課長】
今現在、豊島区の床の価格につきましては、全体の床価格と同じにしてあるわけですけれども、実際に通常の再開発事業のパターンでいきますと、13年12月のところに、金利返還期日というのがございます。この13年12月の金利返還期日というところで、すべての床価格が決定をいたしますので、これがこの期日を迎える前後に、通常は再開発組合と契約を取り交わすということで、この前後当たりが最終的な価格の決定というふうになります。
【藤本委員】
支払い方法はどういうふうなことを考えていらっしゃるのですか。
【鮎川再開発課長】
これについては、両者の組合との協議の中身になりますけれども、今のところ一番最後、竣工時に2回にわたって支払いをするという予定で組合の方には通知をしております。
【藤本委員】
今、課長の方から業務棟の方については住友の方が取得する価格と一律同じということであれですけれども、今回そういう地権者の床の価格を、取得床を下げたというようなことも、豊島区は例えば坪300万で買うのだということは、ではコンクリートはされていないということでよろしいのでしょうか。
【鮎川再開発課長】
そのとおりでございます。