市街地の拡大により商業地区も広がり、その中心地が少しずつ東へ移動していること、そしてそれにともない地価も店舗の動向と関係が高いことも理解できた。しかし、このような事例と町別の経済力とはどのような関係にあるのかを検討するために作成したのが表4－15である。つまり町別の経済力を財産額、徴税額、所得額などによって表してみて、それらと店舗、地価との関係を検討してみる。
　表4－15から(1)地区の構成比の増加に対し、反対に(2)地区が減少傾向にあることが理解できる。このことは先にも記したが地価が、海岸地区が高価傾向にあることと整合している。しかし、店舗数の増加が著しい(4)地区については、西川町、恵比須町などの数字からもわかるように経済成長が認められない。ちなみに(4)(5)地区の構成比の増加は、別な視点からも理解する必要性がある。それは「当時ノ住居ハ東浜町ニシテ同所ハ本港商業上枢要ノ地ナルカ故ニ此処ヲ貸地トシテ余カ居宅ヲ山ノ手辺ニ移転スルノ得策ナルヲ考エ、幸ヒ汐見町ニ於テ凹凸ノ畑地アルヲ廉價ニ購ヒ入レ此地ニ居住ノ家屋倉庫等ヲ計築セリ」(明治30年「杉浦允退隠迄之事蹟梗概」)とあるように、明治20年代にあっては商人の職住分離傾向があり、当地区に商人の居宅がみられるようになった。また(1)地区の額の増加について考えるため、当区の性格と関連するものと思い表4－16を作成した、これにより(1)地区が倉庫地としての機能性が高いことが推察できるし、倉庫地の所有者が他町である割合が高い地区でもある。つまり仲浜町の倉庫地は大町の三井物産が、船場町については末広町の渡辺熊四郎が多くを保有していることがその実例である。このことから町別の経済力については未だ大町、末広町にその中心があることが理解できるのである。
 
　表4－15　町別、財産額・所得税額

　『函館新繁昌記・上篇』、『最新函館案内』より作成
　仲町外4町は明治32年、栄町外4町は明治38年に成立した町名
 
　表4－16　町別倉庫数とその所有者の実態

　明治28年「函館町別倉庫調」より作成
 
　次にこのような地価、店舗数の動きと経済力のズレを説明するために表4－17を作成してみた。つまり店舗経営者と土地所有者が同一人物であるか否かを調べてみると、かなりの数が借地であることなどが判明した。そのために先のズレが土地所有の実体からアプローチできるのではないかと考えたのである。採用した商人は、明治21年の財産額および同39年の所得税の上位の商人である。まず井口兵右衛門からみると、明治21年の財産額ではかなり上位に位置しており、同26年の土地所有においても商業地区をかなり所有していた。しかし明治39年の所得税の急減は、同36年の土地所有の急減と整合している。これに対し石垣隈太郎は、明治21年の財産額には名前が記載されていないし、同26年の土地所有もわずかである。しかし、明治39年の所得税をみるとかなり上位に進出しているし、同36年の土地所有も商業地区を得ている。このようなことから、町別の経済力は土地所有の実体と整合していることがいえよう。
 
　表4－17　経済力と土地所有との関連


　明治9年頃「開拓使函館」、『函館新繁昌記・上篇』、『北海／巴港之宝庫』、『地所所有主明細鑑』、『最新函館案内』より作成
 
　さて、明治31年の新聞に函館区の多額納税者3人についての記事があり、表4－18にまとめた。この3人の豪商の資産運用を少し詳しくみてみることにする。まず杉浦嘉七は明治18年から同26年の間に「市中ノ景気モ駸々乎トシテ繁盛ノ域ニ進ミ地価モシダイニ騰貴シ、随テ銀行ノ業務モ頻繁ヲ加ヘ来リテ是又十二分ノ利益ヲ見ルニ致レリ、依テ余ハ所有地ノ中弁天町、常盤町、大町辺地所ハコノ騰価ヲ期トシテ之ヲ売却シ地蔵町以東ノ低価地ヲ買入レタリ」とあるように、商業地区を売却し相生町、宝町、高砂町、音羽町、汐見町等の市街地拡大の前線地にあたる土地を購入している(明治30年「杉浦允退隠迄之事蹟梗概」、明治18年「区内土地所有坪数人名調」、『北海／巴港之宝庫』)。明治26年と同36年の土地所有を比較すれば、渡辺熊四郎は(1)(2)地区を増やし、相馬哲平は(1)地区を売って(2)(3)(4)(5)区を増やし、杉浦嘉七は(1)(2)(3)区を少しずつ売り(4)(5)を増やしていることがわかる。
　これらの動きと関連させて、同時期の区税に関する地価の等級を表したのが表4－19である。当表は前述した明治14年と同33年との大きな変化とは異なり、短期での動きとなるが、この時期は土地の売買高の高い時期であることは、前述したとおりである。この表から気づくことは、2つの地価上昇のブロックがあることである。それは大町、弁天町、西浜町などの旧中心地域と、台町、東川町、若松町、真砂町、海岸町、高砂町、大縄町、亀田村などの市街地の拡大地域である。つまり大町、弁天町などは一時期かなり地価が下落したが、先の商人の動きなどからこの地区の土地が資産財として活気をとりもどし、再び地価上昇をもたらしたと考えられるのである。逆に新興地の地価がある程度まで上昇すれば警戒感が高まり、その動きがにぶくなり安定期をむかえることになることが知られており、その断続的な地価の変動により、市街地が拡大することになる。
　以上のことから、最初の地価と店舗に対する経済力のズレを説明するために、資産運用を中心とする不動産経営と店舗を中心とする商業経営とに仮に分けて考えてみると、市街地拡大にみる店舗の集積地の東進には、不動産経営が先行し、その後に商業経営は追い付く形態が考えられ、その時間差が地価の格差を生むことにもなる。つまり店舗の集積による地価上昇は商業経営者以上に不動産経営者に利益をもたらすことになるのである。
 
　表4－18　函館区多額納税者調

　明治31年10月13日「小樽新聞」より作成
 
　表4－19　明治27年と33年の敷地等級比較表

　明治27年～36年「決議書綴」、明治33年「第13回区会会議録」より作成